宅建業法を効率的に勉強するための3ステップ

まず宅建で最重要科目である、業法から勉強しましょう。
よく予備校のパンフレットに権利関係から勉強を始めますと書いていますが、間違ってないとは思いますが・・・
先が見えないんです
民法は
そして面白くないんです

最初は、だから入りやすい業法からが絶対にお勧めです。
ここでちょっと勉強しましょう。

法はざっと大別すると憲法が最高法規です。
憲法を頂点として
法律・条約

政令

条例
となります。

更に法律の中には一般法と呼ばれるものと特別法と呼ばれるものがあります。
一般法の代表的なものが民法です。

この民法の中には人間社会のありとあらゆることが1,000を超える条文の中で規定されています。
「ほんと作った人はすごいと私は思います」

この民法の規定では規制が甘いだとか罰則が甘い等々の理由で、罰則等を強化したり、全く民法の条文とは違う法律を新たに作成したのが特別法に当たります。

借地借家法、区分所有法等は、特別法になります。
業法も特別法にあたります。

そして言いたいことは特別法は一般法に優先すると言う事です。
つまり民法でこれは、いいですよと書かれていても業法で駄目ですと、書かれていたら業法が優先する為、駄目と言うことになるのです。

本試験では、このような矛盾を突いてくる問題が出てきますのでここで押さえといてください。
理解できないとい方はとにかくこれから勉強する業法が絶対なんだ!と覚えておいてください。
例えば試験によく出る問題で瑕疵担保(欠陥の保証)というのがあります。

民法は、第566条で
「契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知りたる時より一年内に之を為すことを要す」
と定めていますので、売買契約における瑕疵担保期間は知ったときから1年間です。

でもこの規定業者からしてみればこわ~~い規定です。
わかりますか

欠陥を「知って」から1年ということは発見するまで、半永久的に保証しないといけないことになります。
(時効の問題はここでは置いておいておきます)

これでは業者はたまったものじゃない為業法は、売主が宅地建物取引業者である場合は、瑕疵担保責任の期間について引渡後2年以上とする特約をする場合を除いて、買主に不利な特約はできないことになっています。
これに反する特約は無効になります(宅地建物取引業法40条)。

ここで大事なのが2年以上です。
2年以上であればOKです、3年でも4年でもOKです。
但し2年以下で規定した場合、その条項は買主に不利となり、無効な特約がされたものと判断され、民法の規定が採用されてします。

通常の瑕疵担保条項は「引渡しをしてから2年とする」が一般的です。

このように特別法が優先すると理解してください。
その上で以下に進める業法から勉強をしてくさい。

また脱線しましたがこの業法という科目ははっきり言って簡単な科目です。
簡単なだけに本試験で合格するためには、業法での取りこぼしは致命的になります。

例年本試験は、16問ほど出題されますが、私の場合、間違えは2 問でした。
ただ合格のための勉強だけでなく、今後不動産業界で活躍する上で、業法の知識は不可欠ですので、しっかり押さえてください。

ステップ1 通読

まず、2日(4時間)ぐらいかけて通読してください。
業法の箇所だけを理解などする必要はありません。
とにかく最初から最後まで読んでください。

これはあなたが、これから何を勉強していくのかを、あなたに知ってもらうためです。
マラソンをあなたは一生懸命に走っています。
前に人が居る場合と居ない場合あなたならどちらがモチベーションをもって走り続けられますか?

私は前にランナーが居るほうが
「前の人に追いつこう」
と必死にがんばれると思います。

これと同じように先が見えていれば、今ここだと自分の位置が把握できると思います。
あともう少しで終わりだと思いながら、勉強を進めてください。
モチベーションが保てると思います。

この最初の通読が実は苦痛なのです。
何しろ何もわからない、ゴールも見えないのですから。
ただここだけ乗り越えれば、後はやるだけです。
何も考えずに読んでみてください。

「難しい、意味がわからない」
そんなこと関係なしでとにかく読んでください。
これが、第1歩です。

ステップ2 過去問・弱点ノートの作成

一通り読んだら、通読が終わったら業法の「過去問をする」です。
過去問の重要性は先にお話しました。

過去問をやるときのポイントは必ず1つ1つの肢について○×を付けていってください。
つまり全ての肢について正解・不正解を判定してほしいのです。

1問につき4つ肢があります、最初の1の肢が間違いなく正しいと思っても残り3つの肢についても、判定してください。
そして必ず解説を読んでください。

ここは大切ですのでもう1度
必ず解説を読んでください
単なる勘違いか、全く歯が立たなかったのか、是非あなた自信で判定してください。

過去3年分できれば5年分やってみてください。
完全に解けるわけはありません。
そんなことは、全く気にすることはありません。

ただ、全くわからないということは、ないと思います。
3分の1ぐらいは、1度通読したあなたなら正解してしまうのではないでしょうか。

ここで大事なことは、本試験のレベル、出題箇所を、身をもって体験してもらうことにあります。
過去問をやっていくと何度も繰り返し同じようなことを言っている肢が出てくることに気がつくと思います。
この肢が非常に重要だと考えてください。

例えば平成18年(問36)の肢1で以下のような問題が出ています。

【問】 宅地建物取引業者は、既存の事務所に置かれている成年者である専任の取引主任者の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、直ちに、当該事務所を閉鎖しなければならない。

どうでしょうか?
答えは×です。

専任の取引主任者数が法定数に満たなくなったときは,2週間以内に補充すればよいので,直ちに閉鎖する必要はありません。

このとき2週間と言う数字を忘れていたとしても、「直ちに」と言う言葉に違和感が持てれば、答えは自然と×になることになります。

このように過去問をやればやるだけ試験のテックニックも磨けるのです。
ポイントがわかってきます。

ここでもう1つやってもらいたいことがあります。
間違えた問題、自分で重要と思った問題をノートに書き貯めていってください。

解説については丸写しでも自分なりに要約したものでも構いません。
後で見直したときにどこが間違っているのか、正しいのか、分かればいいのです。

以下このノートのことを弱点ノートといいます。
この弱点ノートが後々威力を発揮します。
この弱点ノートに書かれている問題は、あなたが間違えた問題やこれは大事だなと思った問題のみが書かれているものです。

言い換えるとあなたの弱点が書かれているノートです。
だから弱点ノートです。

この弱点ノートを、これから勉強を始める前に目を通してから始めてください。
毎日1度、目を通してください。
毎日、目を通しているのです。
いやでも暗記できます。

勉強をやる前によくもらう質問ですが
【質問】無学であれば書き留める項目も多くなりますが、あまりの多さに逆にノートを見てわけがわからなくなったりはないですか?

膨大になりません。安心してください。
量的に言うと
1教科最大でも大学ノート1冊程度です。

最初は分からない問題ばかり、でもやり始めて過去問は同じような問題ばかりだということに気がつくと思います。
ただ同じような問題を間違えたら弱点ノートに書きましょう。
(何度も同じような問題を書く、何度もその問題に触れることになる=本試験では間違わない)

3回間違えることはないと思います。
書くことで問題自体を、少しだけ暗記しているのです。
業法・権利関係・法令上の制限で、各1冊、ノート用意してください。
これで十分足ります。

私の場合、全科目、1冊で済みました。
私のように1冊にしてもいいのですが、読みにくくなってきますので単元ごとに分けた方がいいと思います。

【質問】弱点ノートはワープロを使用して作成してもいいですか?
構いませんが、あまりお勧めはできません。

私は暗記する場合、どちらかと言うと読んで暗記するタイプでなく書いて暗記するタイプの人間です。
書くということは、非常に集中力が増し、単語や文章の意味を理解しながら頭の中で自然と整理する作用があると思います。
また読み返す時、他人が書いたものを読むのでなく、自分が書いた字を読み返すのです。
効率よく頭に入ってきます。

私の経験談ですが、弱点ノートをひたすら読み返しているとワープロの文字を目にすると、違和感を感じてしまうのです。

これは自分でも驚いたことを、今でも覚えています。
それぐらい、自分の書いた文字はすんなり頭に入るのですがワープロ等の文字はなかなか、頭に入ってこないのではないかと、私は考えます。

このため「手書き」であなただけの弱点ノートを作っていただきたいです。
あなたしか読まないのです、綺麗な字、汚い字、関係ありません。
要はあなたが読める字で書いて欲しいのです。

ページ数が2枚・3枚と増えるたびにやる気がどんどん出てくると思います。
逆にワープロを使用して作成した場合、文字の入力の作業に集中してしまい勉強にならないのです。

ただ、キーボード入力が得意の方などは、いいと思います。
私は向いていないと、いうだけです

ステップ3 熟読

最後のステップです。
もう1度テキストに帰り、今度は熟読しましょう。

ここで言う、熟読とは、自分なりに理解に勤め読むことです。
この目的は、知識を定着させる為のものです。

過去問である程度知識が定着しつつあります。
ただそんなに考え込む必要はありません。
読んでいて「あっここ過去問で見た」「ここは知らないな」「ここは大事そうだな」と言うふうに考えながら読んでいただきたいです。
そうすることで、知識がかなり定着し忘れにくくなります。

通読と違うところは、ある程度書いていることが分かって読むことです。
ある程度書いていることが分かるということは=理解していることになります。

平成18年(問36)の肢4で以下のような問題が出ています。

【問】取引主任者は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名押印することが必要とされており、建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない。

回答は〇ですが
ここでは重要事項とはなにか?
建物の貸借の媒介とはなにか?
など言葉自体を、ある程度知らないと回答が困難です。

他人に説明ができるまで理解してくださいとは決して言いません。
頭の中で自分なりのイメージができる程度で構いません。

あなたが不動産屋さんになったら、お客さんから「家を売ってください」と言われると思います。
その時、お客さんから「他の不動産屋にも頼みたいのですが?いいですか」と聞かれたとき、あなたならどうします。

私なら迷わず、媒介契約書の種類を説明します。
一般媒介契約書とは・・・・・
専任媒介契約書とは・・・・・
更には専属専任媒介契約書とは・・・・・・

それぞれの短所と長所を説明し専任媒介契約書に判をもらえるように誘導します。
このように、業界に入れば勉強したことが、そのまま営業トークになることは、たくさんありますが、択一方式の試験ではそこまで必要ありません。

問われていることに対し〇か×を付けるだけなので、イメージだけで十分なのです。
択一の場合、選択肢のいずれかに答えが書いてあるのです。
それを、回答すればいいだけなのです。

私も受験生時代は媒介契約書の説明など、とてもできませんでした。
業界に入り、お客さんからよく聞かれたので自然と覚えたと言うのが本当のところです。

しかし、イメージは必ずしてください。
イメージができて初めて理解できたと私は考えます。

それでも、イメージできない箇所は、あると思います。
そういう箇所は、とりあえず飛ばしても構いません。
こういう箇所は過去問を繰り返し行っていけば、自分なりに解釈ができるようになると思います。
熟読も終わりました。
これで業法は終了です。

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