宅建の資格を取得する!民法の学習方法について

「権利関係」に入ります。
この単元は非常に範囲が広くまた、難しいです。
何しろ人間社会のありとあらゆるトラブルを想定して、作られている法律です。範囲が広いことは当たり前と言えば当たり前です。

ただ、「宅建」における民法の出題範囲は不動産関係のみです。
注意点として深入りは絶対にしないでくださいということです。

あなたは、学者になる為にこれから民法を勉強するのではないはずです。
宅建に合格できればいいのはずです。
深入りしないこれが民法攻略のポイントです

また、途中投げ出したくなるときがくると思います。
投げ出すことは絶対に駄目です。
なにより「もったいない」です。
そんなときは、思い切ってその箇所は飛ばしてください。
捨てていただいて構いません。

どんなに優秀な方でも、私でも宅建の本試験において、民法で満点を取るのは至難の業です
民法の勉強に入る前にアドバイスがあります。

民法では買主Aや売主B、代理人Cや第三者Dなど登場人物が多数出てきて、こんがらがることが多いです。
そのため、必ず図式化することに努めてください。

例えば平成18年の問2で以下のような問題が出ています。

【問】AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す売買契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。
この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

このように図式にできれば、半分得点できたも同じです。
常に図式化して考えるように心がけてください。

ステップ1 通読

さて「業法」「法令上の制限」と同じくまずは、「通読する」です。
理解など必要ありません
※「業法」「法令上の制限」についての勉強方法はこちら
宅建業法を効率的に勉強するための3ステップ

法令上の制限の問題を解くための勉強方法は?

ステップ2 過去問・弱点ノートの作成

次はそうです。
過去問・弱点ノート作成です。
テレビ番組で法律問題を再現ドラマにしてあなたならどうするという番組があります。

そのとき再現ドラマを見ながら、そのドラマの原告や被告を自分自身に置き換えて見ていると思います。
この作業を、過去問を解く際にぜひ行ってもらいたいのです。

例えば
平成18年 問題2でこのような問題が出題されています。

【問】 Aは、Bとの間で、A所有の山林の売却について買主のあっせんを依頼し、その売買契約が締結され履行に至ったとき、売買代金の2%の報酬を支払う旨の停止条件付きの報酬契約を締結した。この契約において他に特段の合意はない。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

【肢1】あっせん期間が長期間に及んだことを理由として、Bが報酬の一部前払を要求してきても、Aには報酬を支払う義務はない。

【肢2】Bがあっせんした買主Cとの間でAが当該山林の売買契約を締結しても、売買代金が支払われる前にAが第三者Dとの間で当該山林の売買契約を締結して履行してしまえば、Bの報酬請求権は効力を生ずることはない。

【肢3】停止条件付きの報酬契約締結の時点で、既にAが第三者Eとの間で当該山林の売買契約を締結して履行も完了していた場合には、Bの報酬請求権が効力を生ずることはない。

【肢4】当該山林の売買契約が締結されていない時点であっても、Bは停止条件付きの報酬請求権を第三者Fに譲渡することができる。

いかがです。
自分に置き換えることができましたか?
私がこの問で置き換えるのは、あっせんの依頼を受けたB です。
「停止条件付きの報酬契約」という言葉で迷わせています。

この言葉を仮に知らなかったとしても、直前に売買契約が締結され履行に至ったとき、売買代金の2%の報酬を支払うと書いてくれています。
つまり不動産屋さんが日々やっている仲介業務が問題となっているのです。

お客さん:「この物件売って下さい」
不動産屋:「わかりました」
お客さん「仲介手数料は3%+6万円+消費税も払えないので物件価格の2%でお願いしたいのですが」
不動産屋「しょうがない、いいですよ」

お客さん「仲介手数料は売買代金をもらったときに全額払います」
不動産屋「いいですよ」

こんな会話不動産屋にいたら毎日のように聞きます。
このように置き換えができたら、後はそれぞれの肢を当てはめていくだけです。

【肢1】あっせん期間が長期間に及んだことを理由として、Bが報酬の一部前払を要求してきても、Aには報酬を支払う義務はない。

不動産屋(わたし)B:「物件を売り出して、3ヶ月間、新聞広告、雑誌広告と費用が多くかかりました。この手出し分、先に手数料を前渡しでもらえませんか?」

お客さんA:「そんなのお金があるわけないでしょ、手数料は売れてからと約束したじゃないですか」
と断られ、あなたは手数料をもらえません。
それどころか、「約束が違う」と怒って他の斡旋業社に変えられるかもしれません。
よって報酬支払いの義務なしとわかると思います。
答えは○です

【肢2】Bがあっせんした買主Cとの間でAが当該山林の売買契約を締結しても、売買代金が支払われる前にAが第三者Dとの間で当該山林の売買契約を締結して履行してしまえば、Bの報酬請求権は効力を生ずることはない。

不動産屋(わたし)B:「やっとお客さんが見つかり、売買代金1千万円で契約も無事終わりました。買主C さんも来週だったらお金の用意ができるそうです、来週引渡しできますのでよろしくお願いします。」

お客さんA:「実はあの契約の後、家の隣の人が是非購入したいと言って、契約のことも言ったんだけど、だったら2千万円で買うと言うから押し切られて・・・・申し訳ない。言えなくて」

不動産屋(わたし)B:「そんなこと早くなぜ教えてくれないんですか、最低でも手数料分は請求させてもらいますよ。いいですね」

お客さんA:「しょうがないです」
となりますよね。

よってBの報酬請求権は効力を生ずる。ことになり×となります。

【肢3】停止条件付きの報酬契約締結の時点で、既にAが第三者Eとの間で当該山林の売買契約を締結して履行も完了していた場合には、Bの報酬請求権が効力を生ずることはない。

この問題は普通あまり経験しませんが、報酬の約束をした時点でA は既にE に売っているのですからA は物件の所有者ではありません。

あなたはプロのあっせん業者なのですから、
謄本(正式には登記事項証明書)1つ取ればわかることです。
よって所有者でないA と媒介契約を結べない以上当然報酬も発生しないことになります。
常識的に考えて○になります。

【肢4】当該山林の売買契約が締結されていない時点であっても、Bは止条件付きの報酬請求権を第三者Fに譲渡することができる。

不動産屋(わたし)B:「実は景気が悪く、店をたたむことにしました。そこで売るよう言われていた物件を、私の親友で信頼できるF 君にお願いしようと思いますが、よろしいですか」

お客さんA:「そうですか、かまいませんよ」
となりますよね。
よって譲渡することができる。○です。
したがって間違っているものは2番だけですから
解答は2になります。

このように問われている内容を置き換えてください。
あなたに仲介業者の経験がない場合は、お客さんA になればいいのです。
そしてこんなことをしたら相手が怒るだろうとか、これはまずいだろうとかを考えて過去問を解いていってほしいのです

「権利関係」特に民法ではわざわざ難しい言葉を書いてきます。
この言葉に惑わされないで欲しいのです。
この言葉は聞いたことがある、見たことがあると慣れていってください。
そして逃げないでください。
あなたの常識と経験をフルに活用すれば「宅建」の民法は解けます。

ステップ2 熟読

さて過去問が終わりました。
弱点ノートも書けました。
次はそうです
「熟読してください」

ここまでくればもう要領はつかめてきていると思います。
後もう少しです。
イメージです。
イメージを作ってください。

税法についてはあきらめるのもポイント

税金関係や不動産に関連する常識問題です。
ここは過去問を5年分もやればどのぐらいのレベルかわかると思います。
そして弱点ノートを作成すればテキストさえ読まなくて済むと思います。

ちなみに私は、税法については時間が掛かると判断しほとんど勉強しませんでした。
本試験でも税法3問中3問とも不正解でした。

勉強していないから当たり前なのです。
実務では、売主からよく税金について質問されます。
わかりませんでは、済まないので調べて回答するようにしています。

実務においては非常に重要ですが試験においては3問しか出ない
この3問のために多くの時間をかけたくはないと考えています。

税法は毎年のように変わるため、私にはついていけませんでした。
運よく1問でも正解できればいいくらいに思っていました。

短期で合格しようと思うなら自分に合わないマイナーな科目は見切っていく勇気も時には大切だと思います。

あなたにもそうしろとは言いませんが、1つの考え方として頭の隅において置いてください。
ただ、勘違いされては困るのは、「らく」をしたいから切っていくのではないということです。
切った分の得点を他で取るようにしなければなりません。
メリハリを付けることが重要だと思っているのです。得点配分を充分に考えて合格してください。

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